¿Eres extranjero y estás pensando en comprar o vender una propiedad en España? Es una gran idea, pero antes de dar el paso hay algo que debes tener muy claro: los impuestos.
Tanto al comprar como al vender hay impuestos que tendrás que pagar sí o sí y, si no estás bien informado, puedes llevarte una sorpresa desagradable.
En este artículo te explico paso a paso, de forma clara y directa, qué impuestos se aplican, cuánto tienes que pagar y qué necesitas para hacerlo todo bien desde el principio.
¿Qué impuestos paga un extranjero al comprar una propiedad en España?
Comprar una propiedad en España implica pagar varios impuestos, seas extranjero o no.
La clave está en si la vivienda es nueva o de segunda mano. Aquí tienes un desglose de los impuestos y de cuánto pagas en cada caso.
IVA (si compras una vivienda nueva)
Si compras una vivienda nueva (es decir, directamente al promotor o a la constructora), tienes que pagar el IVA.
En la mayoría de los casos, el tipo es del 10% del precio de compra.
Si se trata de una vivienda de protección oficial (VPO), el IVA se reduce al 4%.
Este impuesto se paga en el momento de la compra, junto con el resto del pago.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (si es de segunda mano)
Si compras una vivienda usada, el IVA no se aplica. En su lugar, pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
El porcentaje varía según la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda.
Por lo general, va del 6% al 10%, aunque en algunas zonas puede llegar hasta el 13%.
Este impuesto también se paga después de la compra, cuando presentas la escritura de venta en Hacienda.
Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Este impuesto se aplica por la firma de documentos notariales, como la escritura de compraventa.
El tipo va del 0,5% al 1,5%, según la comunidad autónoma.
Solo se aplica si la vivienda es nueva. Si compras una de segunda mano, no tienes que pagarlo.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Una vez que la propiedad es tuya, tendrás que pagar el IBI cada año, un impuesto municipal.
Lo fija el ayuntamiento en función del valor catastral de la vivienda.
El importe puede variar bastante según la zona.
El IBI se empieza a pagar el año siguiente al de la compra.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Este impuesto solo se aplica si no vives en España y tu propiedad genera ingresos, por ejemplo, si la alquilas.
Si resides en un país de la Unión Europea, Noruega o Islandia, el tipo es del 19%.
Si resides en otro país, el tipo es del 24%.
También puede aplicarse aunque no alquiles la vivienda, porque Hacienda considera que el simple hecho de tener una propiedad vacía en España genera una renta «imputada».
¿Cuánto son los impuestos al comprar una propiedad en Andalucía?
Si vas a comprar una propiedad en Andalucía, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es actualmente del 7% del precio de compra.
Además, también debes tener en cuenta los gastos de notaría y de registro, que en conjunto suelen sumar en torno a un 3% más.
Así que, en total, debes prever en torno a un 10% del precio de la propiedad para cubrir todos los impuestos y gastos legales que implica la compra.
Qué necesitas para comprar una propiedad en España como extranjero
Comprar una casa en España como extranjero no es complicado, pero hay algunos pasos que debes seguir antes de firmar.
Obtén un NIE (Número de Identificación de Extranjero)
El NIE es un número personal y único que necesitas para cualquier trámite legal o fiscal en España.
Puedes solicitarlo en una comisaría de policía en España o en el consulado español de tu país.
¿Por qué es importante? Porque sin NIE no puedes firmar la escritura, pagar impuestos ni abrir una cuenta bancaria.
Abre una cuenta bancaria en España
Aunque no es obligatorio por ley, tener una cuenta bancaria en España te facilitará mucho el proceso.
El motivo principal es que la necesitarás para pagar los impuestos relacionados con la compra.
También la necesitarás para domiciliar pagos como el IBI, los suministros (agua, luz, etc.) o posibles gastos de comunidad.
Documentos necesarios para solicitar una hipoteca (si la necesitas)
Si quieres financiar la compra a través de un banco español, tendrás que aportar varios documentos, como:
- Pasaporte o DNI.
- NIE.
- Justificantes de ingresos (nóminas, pensión, ingresos por alquiler...).
- Declaración de la renta de tu país de origen.
- Contrato de trabajo o justificante de actividad profesional.
Los bancos suelen ofrecer entre el 60% y el 70% del valor de la propiedad a no residentes, así que necesitarás tener ahorros importantes.
¿Qué impuestos paga un extranjero al vender una propiedad en España?
Si eres extranjero y vendes una propiedad en España, también tendrás que pagar algunos impuestos.
El principal grava la ganancia que obtienes con la venta, pero también hay otro impuesto basado en el aumento del valor del suelo.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Cuando vendes una propiedad, normalmente lo haces por más de lo que pagaste por ella.
Ese beneficio se considera un ingreso y, como no eres residente en España, tributa en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
El tipo impositivo es del 19% si resides en un país de la UE, Noruega o Islandia.
Si resides en otro país, el tipo es del 24%.
Importante: el comprador debe retener un 3% del precio de venta y pagarlo directamente a Hacienda.
Ese importe funciona como un anticipo del impuesto que te corresponde.
Más adelante podrás presentar la declaración para liquidar el importe final: si te sale a pagar, abonas la diferencia; y si no, puedes solicitar la devolución de todo o parte de ese 3%.
Plusvalía Municipal
Es un impuesto local que grava el aumento del valor del suelo donde se encuentra la vivienda, no el valor total de la propiedad.
Esto es lo que debes saber:
- Lo recauda el ayuntamiento.
- Se calcula según los años que hayas tenido la propiedad y cuánto se haya revalorizado el suelo durante ese tiempo.
- Aunque se llame «plusvalía», puede que tengas que pagarla incluso si vendes con pérdidas, si bien en algunos casos puedes solicitar la devolución.
Normalmente, este impuesto lo paga el vendedor, aunque en el contrato se puede pactar lo contrario.
Disfruta del proceso de compra o venta con tranquilidad estando bien informado
Comprar o vender una casa en España como extranjero no es complicado, pero debes tener claras las reglas.
Tanto si inviertes en una segunda residencia como si vendes una propiedad exclusiva, contar con la información adecuada te da confianza y evita problemas.
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¿Listo para dar el paso? Estamos aquí para ayudarte.